Of een pand onder artikel 7:290 BW of artikel 7:230a BW valt, wordt niet bepaald door het etiket in de huurovereenkomst maar door de overeengekomen bestemming en het feitelijke karakter van het gehuurde. Het verschil is groot: een winkel of horecaruimte heeft vergaande termijn- en opzeggingsbescherming, terwijl een kantoorhuurder vooral tijdelijke ontruimingsbescherming kan inroepen.
De kwalificatie moet daarom vóór ondertekening worden gecontroleerd. Een verkeerde aanname werkt door in de looptijd, opzegging, huurprijs, investeringen en verkoopbaarheid van de onderneming.
Wat is 290-bedrijfsruimte?
Artikel 7:290 BW ziet onder meer op een gebouwde onroerende zaak die is bestemd voor detailhandel, horeca of een ambachtsbedrijf, mits een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van zaken of dienstverlening. Ook een hotel en kampeerbedrijf vallen onder het regime.
Typische voorbeelden zijn een winkel, café, restaurant, afhaalzaak, kapsalon of ambachtelijke reparatiewinkel met publieksfunctie. De huurder krijgt in beginsel een beschermde huurperiode en de verhuurder kan niet vrij opzeggen. Op onze pagina over opzeggingsgronden voor 290-bedrijfsruimte leest u welke beëindigingsgronden een rol kunnen spelen.
Wat is 230a-bedrijfsruimte?
Artikel 7:230a BW fungeert als restcategorie voor gebouwde bedrijfsruimte die niet onder artikel 7:290 BW valt. Denk aan veel kantoren, showrooms zonder directe verkoopfunctie, reguliere opslagruimten, fabrieksruimten en bedrijfsloodsen. De contractsvrijheid is groter, maar na beëindiging kan de huurder onder voorwaarden verlenging van de ontruimingstermijn vragen.
Dat verzoek moet tijdig worden gedaan. De huurder kan binnen twee maanden na het schriftelijk aangezegde tijdstip van ontruiming de rechter om verlenging vragen. De rechter kan de termijn telkens verlengen, binnen de wettelijke grenzen. Wie die eerste termijn mist, verliest een belangrijk drukmiddel.
De overeengekomen bestemming is het vertrekpunt
De rechter kijkt naar wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, mede in het licht van de inrichting en gebruiksmogelijkheden van het pand. Dat later een balie of afhaalpunt wordt toegevoegd, verandert het huurregime niet automatisch. Andersom kan een contracttekst die alleen “kantoor” vermeldt niet doorslaggevend zijn als partijen feitelijk een publieksgerichte winkelbestemming zijn overeengekomen.
De Hoge Raad heeft in april 2026 opnieuw aandacht besteed aan het begrip gebouwde onroerende zaak bij bedrijfsruimte. In de zaak over een onbemand tankstation werd benadrukt dat de wettelijke begrippen van artikel 7:230a en artikel 7:290 BW zorgvuldig binnen hun eigen regeling moeten worden beoordeeld. Zie Hoge Raad 3 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:552.
Wat gebeurt er bij gemengd gebruik?
Veel bedrijfsruimten combineren functies: winkel en magazijn, showroom en kantoor, werkplaats en balie. Soms is splitsing juridisch en bouwkundig mogelijk. Zo niet, dan wordt gekeken welke bestemming overheerst en hoe de onderdelen economisch en functioneel samenhangen. Oppervlakte alleen is niet beslissend; een kleine publieksruimte kan essentieel zijn voor de gehele exploitatie.
Leg de bestemming praktisch en precies vast
Een goede huurovereenkomst noemt niet alleen een branche, maar beschrijft ook welke activiteiten in het pand zijn toegestaan, welke publieksfunctie partijen verwachten en welke delen als winkel, kantoor, opslag of werkplaats worden gebruikt. Voeg waar nodig een plattegrond en een omschrijving van de exploitatie toe. Dat helpt bij vergunningen, verbouwingen en latere discussie over het huurregime.
Voorkom tegelijkertijd schijnzekerheid. Partijen kunnen niet door één zin in het contract afdwingen dat een wettelijke beschermingsregeling buiten toepassing blijft als de feitelijke overeengekomen bestemming aan de kenmerken van 290-bedrijfsruimte voldoet. Laat bij een nieuw concept, gemengd gebruik of ingrijpende verbouwing daarom opnieuw beoordelen of de oorspronkelijke kwalificatie nog aansluit bij wat partijen contractueel willen wijzigen.
| Vraag | Waarom relevant? |
|---|---|
| Wat verkoopt of levert de huurder? | Geeft inzicht in detailhandel, dienstverlening of andere exploitatie. |
| Is er een toegankelijk publiekslokaal? | Belangrijk kenmerk van veel 290-bedrijfsruimte. |
| Welke bestemming staat in contract en vergunning? | Laat zien wat partijen bij aanvang beoogden. |
| Kunnen ruimten afzonderlijk worden gebruikt? | Bepaalt of splitsing van huurregimes mogelijk is. |
| Welke investeringen doet de huurder? | Relevant voor risicoverdeling en vereiste looptijd. |
Gevolgen voor de huurprijs en overdracht
Voor 290-bedrijfsruimte geldt de wettelijke route voor huurprijsherziening volgens artikel 7:303 BW. Ook kan de huurder bij verkoop van het bedrijf onder voorwaarden indeplaatsstelling vorderen. Bij 230a-bedrijfsruimte ontbreken deze specifieke regelingen in beginsel.
Een verkeerde kwalificatie werkt daardoor rechtstreeks door in de onderhandelingspositie, processtrategie en waarde van de onderneming.
Veelgestelde vragen
Kunnen partijen zelf afspreken dat artikel 7:230a BW geldt?
Een contractueel label is niet beslissend als de wettelijke kenmerken naar een ander regime wijzen. Bij 290-bedrijfsruimte zijn bovendien verschillende bepalingen semi-dwingend.
Is een showroom altijd 230a-bedrijfsruimte?
Nee. De publieksfunctie, directe levering of dienstverlening en de overeengekomen exploitatie bepalen samen de kwalificatie.
Valt een webshop met magazijn onder artikel 7:290 BW?
Een magazijn zonder relevante publieksfunctie zal meestal niet als winkelruimte kwalificeren. De concrete inrichting en overeenkomst blijven beslissend.
Wanneer moet een 230a-huurder ontruimingsbescherming vragen?
Binnen twee maanden na het schriftelijk aangezegde tijdstip van ontruiming. Laat de brief daarom meteen beoordelen.
Wilt u vóór ondertekening of opzegging zekerheid over het huurregime? Laat uw huurcontract beoordelen door Max Advocaten. Wij brengen de kwalificatie en de praktische onderhandelingsruimte helder in kaart.
