Een verhuurder kan de huur van een winkel, horecapand of andere 290-bedrijfsruimte niet zonder meer beëindigen. De huurtermijn, de opzeggingsgrond en de inhoud van de opzegbrief bepalen welke route openstaat. Stemt de huurder niet schriftelijk in, dan is in beginsel een uitspraak van de rechter nodig.
Valt het pand onder artikel 7:290 BW?
Dit artikel gaat over bedrijfsruimte met de bescherming van artikel 7:290 BW, zoals veel winkels en horecazaken. Voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte onder artikel 7:230a BW gelden andere regels. Controleer eerst het overeengekomen gebruik en de inrichting van het pand. Lees onze uitleg over 290- en 230a-bedrijfsruimte.
De opzegbrief: termijn, vorm en gronden
Bij het gebruikelijke regime van vijf plus vijf jaar wordt opgezegd tegen het einde van de toepasselijke termijn, met een opzegtermijn van ten minste één jaar. Opzegging gebeurt bij deurwaardersexploot of aangetekende brief. Controleer ook de huurovereenkomst en eventuele afwijkende, door de rechter goedgekeurde afspraken.
De verhuurder moet de gronden voor de opzegging vermelden. Zonder gronden is zijn opzegging nietig. In een beëindigingsprocedure beoordeelt de rechter in beginsel alleen de in de opzegging vermelde gronden. De uitleg van de brief hangt mede af van de omstandigheden en eerdere communicatie. Laat daarom vóór verzending beoordelen of de omschrijving voldoende concreet is.
Beëindiging na de eerste termijn
Tegen het einde van de eerste termijn kan de rechter de beëindigingsvordering slechts op twee wettelijke gronden toewijzen:
- Bedrijfsvoering die niet past bij een goed huurder. De concrete wijze waarop de huurder het bedrijf voert en de omstandigheden van het geval zijn bepalend. Een meningsverschil met de verhuurder is niet automatisch voldoende.
- Dringend persoonlijk duurzaam gebruik. De verhuurder moet de behoefte aan eigen gebruik aannemelijk maken. De wet noemt ook bepaalde naaste familieleden. Verkoop is geen duurzaam gebruik. Een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, kan daar wel onder vallen.
Bij een nieuwe verhuurder kan de wettelijke wachttijd van drie jaar een beroep op dringend eigen gebruik blokkeren. De kennisgeving van de rechtsopvolging en de uitzonderingen vragen afzonderlijke beoordeling.
Meer mogelijkheden na de tweede termijn
Na de tweede termijn biedt artikel 7:296 BW meer mogelijkheden. Naast de hiervoor genoemde gronden kan onder meer meespelen dat de huurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst weigert. Dat aanbod mag niet uitsluitend een wijziging van de huurprijs betreffen.
Een andere grond is dat de verhuurder een aan het gehuurde toegedeelde functie uit het geldende omgevingsplan wil verwezenlijken. De oude verwijzing naar alleen een bestemmingsplan sluit niet aan op de huidige wettelijke terminologie. Laat beoordelen welk plan en welk overgangsrecht op het pand van toepassing zijn.
Ook is na de tweede termijn een algemene belangenafweging mogelijk. De rechter beoordeelt dan het belang van de verhuurder bij beëindiging tegenover het belang van de huurder bij voortzetting. Investeringen, locatieafhankelijkheid, alternatieven en de voorgenomen bestemming kunnen relevant zijn. De uitkomst volgt uit het dossier; zij is niet vooraf te garanderen.
Moet de huurder na opzegging vertrekken?
Nee. Een opgezegde huurovereenkomst blijft in beginsel bestaan totdat de rechter onherroepelijk over de beëindiging heeft beslist. De wet kent een beperkte mogelijkheid om een beëindigingsvonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Verwar opzegging ook niet met ontbinding wegens een tekortkoming: daarvoor gelden eigen voorwaarden en bij huur van gebouwde onroerende zaken is doorgaans rechterlijke tussenkomst vereist.
Welke stukken zijn nodig voor een beoordeling?
Leg de huurovereenkomst, aanvullingen, correspondentie, opzegbrief en bewijs van ontvangst bij elkaar. Noteer wanneer de huur begon, welke termijnen zijn verstreken en wat verhuurder en huurder met het pand willen. Bij renovatie of eigen gebruik zijn concrete plannen en onderbouwing nodig.
Max Advocaten staat ondernemers bij in zakelijke huurgeschillen. Wilt u opzeggen of heeft u een opzegging ontvangen? Laat de brief en de termijnen beoordelen voordat u een onomkeerbare stap zet.
Inhoudelijk bijgewerkt op 10 september 2026. Wettelijke bronnen: artikel 7:293 BW, 7:294 BW, 7:295 BW en 7:296 BW.
