De huurprijs van winkel- of horecaruimte kan onder voorwaarden worden aangepast aan het gemiddelde niveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dat kan zowel een verhoging als een verlaging opleveren. Voor ondernemers en vastgoedeigenaren is vooral belangrijk dat de procedure van artikel 7:303 BW niet uitgaat van de hoogste actuele markthuur, maar van zorgvuldig geselecteerde vergelijkingspanden over een langere periode.
Een jaarlijkse indexatie en een wettelijke huurprijsherziening zijn twee verschillende instrumenten. Indexatie volgt uit de huurovereenkomst. Een procedure op grond van artikel 7:303 BW corrigeert een huurprijs die structureel uit de pas loopt met vergelijkbare 290-bedrijfsruimte. Wie beide door elkaar haalt, begint vaak met de verkeerde berekening of op het verkeerde moment.
Voor welke bedrijfsruimte geldt artikel 7:303 BW?
De regeling geldt voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Denk aan winkels, horeca en ambachtsbedrijven met een voor het publiek toegankelijk lokaal. Voor kantoren, reguliere opslagruimten en veel andere bedrijfsobjecten geldt doorgaans het regime van artikel 7:230a BW. Daar kan de huurprijs niet via dezelfde wettelijke herzieningsprocedure worden aangepast.
Twijfelt u over het toepasselijke huurregime? Lees dan ook ons artikel over 290- of 230a-bedrijfsruimte. Op onze pagina over vastgoedrecht en huurgeschillen vindt u meer informatie over onze werkzaamheden voor verhuurders en ondernemers.
Wanneer mag de huurprijs worden herzien?
Het moment hangt af van de looptijd en van eerdere afspraken of rechterlijke beslissingen over de huurprijs. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan herziening in beginsel worden gevorderd na afloop van de overeengekomen duur. In andere gevallen geldt in de kern een periode van vijf jaar sinds de laatste door partijen vastgestelde of door de rechter bepaalde huurprijs is ingegaan.
De precieze contractgeschiedenis is dus belangrijk. Een tussentijdse allonge, een renovatieafspraak of een regeling na onderhandelingen kan invloed hebben op het eerstvolgende herzieningsmoment. Controleer voordat u een deskundige inschakelt welke huurprijsafspraken daadwerkelijk als nieuwe vaststelling moeten worden gezien.
Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse
De rechter kijkt niet simpelweg naar nieuwe aanbiedingen op een vastgoedswebsite. Centraal staat het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de vijf jaar voorafgaand aan de vordering. Daarbij kunnen onder meer ligging, oppervlakte, frontbreedte, bereikbaarheid, bouwkundige staat en gebruiksmogelijkheden van belang zijn.
De Hoge Raad bevestigde in december 2025 dat de wetgever bewust heeft gekozen voor het huurprijsniveau van lopende vergelijkbare huurovereenkomsten en niet voor de prijs waarvoor op dat moment nieuwe contracten worden gesloten. Alleen de wens om een hogere markthuur te ontvangen is daarom niet zonder meer een reden om een huurovereenkomst te beëindigen. Zie het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2025.
Waarom is een deskundigenadvies nodig?
Een vordering tot huurprijsherziening moet in beginsel vergezeld gaan van een advies over de nadere huurprijs. Partijen kunnen gezamenlijk een deskundige benoemen. Lukt dat niet, dan kan de rechter worden gevraagd een deskundige aan te wijzen. Het rapport moet inzichtelijk maken waarom panden wel of niet vergelijkbaar zijn en hoe correcties zijn berekend.
| Onderdeel | Praktisch aandachtspunt |
|---|---|
| Contract | Controleer looptijd, indexatie en eerdere huurprijsafspraken. |
| Peildatum | Bepaal vanaf welke datum herziening juridisch mogelijk is. |
| Vergelijkingspanden | Onderbouw ligging, gebruik, maatvoering en relevante verschillen. |
| Deskundige | Leg opdracht, meetmethode en informatievoorziening duidelijk vast. |
| Onderhandeling | Bereken ook een zakelijk scenario zonder procedure. |
Voorkom dat het rapport de procedure verzwakt
Een deskundigenrapport is geen formaliteit. Een te kleine referentieset, onverklaarde correcties of gebruik van uitsluitend nieuwe marktaanbiedingen kan tot discussie leiden. Geef de deskundige daarom de huurovereenkomst, plattegronden, relevante allonges, gegevens over investeringen en een overzicht van de feitelijke exploitatie.
Voor verhuurders is daarnaast van belang dat door de huurder aangebrachte verbeteringen niet zonder meer tot een hogere huurprijs mogen leiden. Voor huurders geldt het omgekeerde: achterstallig onderhoud of beperkingen van het pand moeten concreet worden gekoppeld aan de vergelijking en niet alleen als algemene klacht worden genoemd.
Onderhandelen naast de juridische route
Een procedure is niet altijd de beste zakelijke uitkomst. Een deskundigenonderzoek geeft partijen vaak voldoende informatie om afspraken te maken over een gefaseerde verhoging, een tijdelijke korting, investeringen of een langere looptijd. Leg daarbij vast of de nieuwe huurprijs een echte nadere vaststelling is en per welke datum zij geldt. Die formulering kan bepalen wanneer een volgende herziening mogelijk wordt. Laat ook controleren hoe de afspraak uitwerkt voor indexatie, servicekosten en eventuele btw. Zo voorkomt u dat een praktisch compromis later een nieuw juridisch geschil oplevert.
Veelgestelde vragen
Kan de huurprijs met terugwerkende kracht veranderen?
De ingangsdatum hangt samen met het moment waarop de vordering wordt ingesteld en de omstandigheden van het geval. Wacht daarom niet onnodig als het herzieningsmoment is bereikt.
Is een taxatie van de vrije markt voldoende?
Meestal niet. Artikel 7:303 BW gebruikt een specifieke vergelijkingsmethode die afwijkt van een gewone marktwaardetaxatie.
Kan een huurder ook huurverlaging vragen?
Ja. De wettelijke regeling werkt beide kanten op wanneer de bestaande huurprijs niet aansluit bij het relevante gemiddelde.
Moeten partijen eerst onderhandelen?
Een regeling is vaak sneller en goedkoper. Voor een procedure blijft een deugdelijk deskundigenadvies echter essentieel.
Wilt u weten of huurprijsherziening haalbaar is of wilt u een deskundigenrapport laten toetsen? Neem contact op met Max Advocaten in Hoofddorp. Wij beoordelen de timing, vergelijkingsmethode en processtrategie voordat kosten onnodig oplopen.
