Een erfdienstbaarheid kan door verjaring ontstaan, maar jarenlang gebruik is op zichzelf niet genoeg. Beslissend is of de gebruiker zich naar buiten toe gedraagt alsof hij rechthebbende is. Gedogen, toestemming of goed nabuurschap wijst juist vaak niet op bezit van een erfdienstbaarheid.
Dit verschil is belangrijk bij paden, poorten, leidingen, dakgoten en beplanting. Wie twintig jaar door de tuin van de buren loopt, heeft dus niet automatisch een recht van overpad verkregen.
Vestiging of verjaring
Een erfdienstbaarheid ontstaat normaal door een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Artikel 5:72 BW noemt daarnaast verjaring. Daarvoor gelden de algemene regels over bezit en verjaring uit Boek 3 BW.
Bij verkrijgende verjaring met goede trouw kan een termijn van tien jaar relevant zijn. Goede trouw bij registergoederen wordt echter streng beoordeeld. Wie de openbare registers had kunnen raadplegen, kan niet eenvoudig stellen dat hij redelijkerwijs mocht aannemen dat het recht bestond. Zonder goede trouw kan bevrijdende verjaring na twintig jaar onder omstandigheden alsnog tot verkrijging leiden.
Gebruik is niet hetzelfde als bezit
Voor verjaring moet sprake zijn van bezit van het recht. De gedragingen moeten naar verkeersopvattingen laten zien dat iemand een erfdienstbaarheid voor zichzelf uitoefent. Alleen gebruik dat ook past bij toestemming of een vriendelijke afspraak is meestal dubbelzinnig.
Bij een recht van overpad kunnen een eigen afsluitbare poort, een afgescheiden vaste route en onderhoud dat als rechthebbende wordt uitgevoerd relevante aanwijzingen zijn. Maar ook dan moeten alle omstandigheden worden beoordeeld. De conclusie van de procureur-generaal in een zaak over een jarenlang gebruikt pad laat zien dat enkel lopen over een pad een hoge drempel oplevert voor bezit van een erfdienstbaarheid. Zie ECLI:NL:PHR:2020:19.
Toestemming kan verjaring juist verhinderen
Heeft de eigenaar toestemming gegeven, dan gebruikt de buur het pad in beginsel niet als bezitter van een zelfstandig zakelijk recht. Leg toestemming daarom schriftelijk vast als persoonlijk, herroepelijk gebruik. Benoem wie toegang heeft, voor welk doel, voor welke duur en dat geen erfdienstbaarheid wordt erkend.
Ook periodiek overleg en het vragen van toestemming kunnen belangrijk bewijs zijn. Mondelinge familieafspraken zijn later moeilijk te reconstrueren, vooral na verkoop of overlijden. Een korte gebruiksovereenkomst kan jaren procederen voorkomen.
Hoe wordt de termijn berekend?
De termijn begint pas als het bezit van het gestelde recht kenbaar is. Dat moment valt niet altijd samen met het eerste gebruik. Een route kan eerst incidenteel met toestemming zijn gebruikt en pas later zichtbaar als eigen recht zijn opgeëist. Ook kan het bezit worden onderbroken, bijvoorbeeld doordat de eigenaar het gebruik beëindigt of tijdig een stuitingshandeling verricht.
| Bewijs | Mogelijke betekenis |
|---|---|
| Notariële akten en oude leveringsakten | Kunnen een bestaand recht of juist het ontbreken daarvan tonen. |
| Historische foto’s en luchtfoto’s | Laten route, poorten en afscheidingen op verschillende momenten zien. |
| Correspondentie | Kan toestemming, protest of aanspraak op een eigen recht bewijzen. |
| Verklaringen van vorige eigenaren | Geven context aan duur en aard van het gebruik. |
| Onderhoud en sleutels | Kunnen iets zeggen over feitelijke machtsuitoefening. |
Wat kan de eigenaar doen?
Wacht niet tot de twintigjaarstermijn wordt bereikt. Breng eerst de juridische en feitelijke situatie in kaart. Als u gebruik wilt toestaan, leg dan vast dat het om een persoonlijk gebruiksrecht gaat. Wilt u het gebruik beëindigen, formuleer dan ondubbelzinnig dat geen erfdienstbaarheid wordt erkend en neem zo nodig passende rechtsmaatregelen. Een gewone boze e-mail is niet altijd voldoende om een lopende verjaring juridisch te stuiten.
Speelt ook discussie over de eigendomsgrens? Lees dan ons artikel over grondgebruik en verjaring. Voor de inhoud van een reeds bestaande doorgang is onze uitleg over het recht van overpad relevant.
Erfdienstbaarheid en eigendom niet verwarren
Bij verjaring over de erfgrens gaat het soms om eigendom van een strook grond en soms om een beperkt gebruiksrecht. Dat verschil bepaalt wat iemand uiteindelijk verkrijgt. Een tuin die door een vaste schutting bij het eigen perceel is getrokken kan op bezit van grond wijzen. Een poort die alleen toegang tot een pad geeft kan eerder passen bij een gestelde erfdienstbaarheid. Onderzoek daarom precies welke feitelijke macht wordt uitgeoefend en welke aanspraak daaruit naar buiten blijkt.
Bij aankoop verdient dit bijzondere aandacht. Vraag niet alleen naar de kadastrale grens, maar ook naar zichtbare doorgangen, leidingen, goten en gebruik door omwonenden. Neem een onduidelijke situatie op in de koopovereenkomst en verlang zo nodig dat verkoper vóór levering een verklaring, regeling of notariële vastlegging organiseert.
Veelgestelde vragen
Is twintig jaar gebruik altijd voldoende?
Nee. Er moet gedurende de relevante termijn sprake zijn van bezit van de erfdienstbaarheid. Gebruik met toestemming of louter gedogen is doorgaans onvoldoende.
Kan de notaris zien of verjaring heeft plaatsgevonden?
De registers tonen de ingeschreven rechten. Verjaring is vaak niet zichtbaar totdat zij wordt erkend en vastgelegd of door de rechter is vastgesteld.
Kan ik toestemming alsnog intrekken?
Dat hangt af van de gemaakte afspraken en de omstandigheden. Een duidelijk voorbehoud bij toestemming versterkt de positie van de eigenaar.
Wie moet het bezit bewijzen?
Degene die zich op verkrijging door verjaring beroept, moet voldoende feiten stellen en bij betwisting bewijzen. Voor dossieranalyse kunt u contact opnemen met Max Advocaten.
