Een recht van overpad geeft de eigenaar van het ene perceel het recht om over het perceel van een ander te gaan. Dat recht is niet onbeperkt. De notariële akte, de situatie ter plaatse en de regel dat het gebruik zo min mogelijk belastend moet zijn, bepalen wie het pad mag gebruiken, op welke manier en voor welk doel.
Discussies ontstaan vaak pas nadat een woning of bedrijfspand is verkocht, het gebruik intensiever wordt of iemand het pad wil afsluiten. Dan blijkt dat woorden als “overpad”, “weg” en “doorgang” op zichzelf niet alle antwoorden geven.
Een recht van overpad is een erfdienstbaarheid
Een recht van overpad is doorgaans een erfdienstbaarheid. Het perceel dat van het pad profiteert heet het heersende erf. Het perceel waarover het pad loopt is het dienende erf. Het recht hoort in beginsel bij de percelen en gaat bij verkoop mee over. Het is dus niet alleen een persoonlijke afspraak tussen twee buren.
Controleer eerst de akte van vestiging en de openbare registers. Artikel 5:73 BW bepaalt dat de inhoud en wijze van uitoefening in de eerste plaats uit de akte volgen. Is de akte niet duidelijk, dan kunnen de plaatselijke gewoonte en de manier waarop het recht lange tijd zonder protest is gebruikt een rol spelen. De wettelijke regeling staat in Boek 5 BW over erfdienstbaarheden.
Wie mag het pad gebruiken?
Dat hangt af van de omschrijving. Een recht om “te komen en te gaan” kan gebruik door bewoners, bezoekers en leveranciers omvatten, maar zegt nog niet automatisch dat auto’s, vrachtwagens of zwaar materieel zijn toegestaan. Ook het doel van het heersende erf speelt mee. Een doorgang naar een woning kan anders worden uitgelegd dan een route naar een bedrijfsterrein.
Een wijziging van normaal woongebruik naar dagelijkse bevoorrading of intensieve commerciële exploitatie kan de belasting fors vergroten. Dat betekent niet dat iedere ontwikkeling verboden is. Wel moet worden beoordeeld of het nieuwe gebruik nog binnen de akte en de redelijkerwijs te verwachten ontwikkeling van het erf valt.
Het gebruik moet zo min mogelijk bezwarend zijn
Artikel 5:74 BW bepaalt dat een erfdienstbaarheid op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze moet worden uitgeoefend. De gebruiker mag het pad dus niet onnodig blokkeren, verbreden of voor opslag gebruiken. De eigenaar van het dienende erf mag het recht op zijn beurt niet feitelijk onmogelijk maken door een permanent afgesloten hek, geparkeerde voertuigen of bouwwerken.
Een afsluitbaar hek kan soms wel, mits de gerechtigde het pad praktisch kan blijven gebruiken, bijvoorbeeld met een sleutel of toegangscode. Leg afspraken over sluitingstijden, onderhoud en veiligheid schriftelijk vast. Dat voorkomt dat iedere praktische wijziging uitgroeit tot een principiële burenruzie.
Wie betaalt onderhoud en herstel?
De akte kan een kostenregeling bevatten. Ontbreekt die, dan is niet automatisch sprake van een verdeling bij helfte. Artikel 5:75 BW geeft de eigenaar van het heersende erf in beginsel de bevoegdheid om op eigen kosten te doen wat voor de uitoefening noodzakelijk is. Heeft de eigenaar zelf bestrating, verlichting of andere voorzieningen aangebracht, dan rust op hem ook een onderhoudsplicht voor zover het belang van het dienende erf dat verlangt.
| Vraag | Te controleren |
|---|---|
| Wie heeft toegang? | Akte, bestemming van het erf en bestendig gebruik. |
| Welk vervoer is toegestaan? | Tekst van de akte, breedte en historische uitvoering. |
| Mag er een hek staan? | Of doorgang praktisch en zonder onredelijke hinder mogelijk blijft. |
| Wie onderhoudt het pad? | Kostenbeding, aangebrachte werken en feitelijk voordeel. |
| Mag de route worden verplaatst? | Gelijkwaardig genot en kosten van de verplaatsing. |
Kan de route worden verplaatst?
De eigenaar van het dienende erf kan onder voorwaarden een ander deel van zijn perceel aanwijzen. De nieuwe route mag het genot voor het heersende erf niet verminderen en de noodzakelijke kosten komen voor rekening van degene die de verplaatsing wenst. Denk niet alleen aan meters, maar ook aan ondergrond, draaicirkels, verlichting, toegankelijkheid en veilig gebruik.
Bij een verbouwing of herontwikkeling is het verstandig de verplaatsing notarieel te laten vastleggen. Bekijk daarnaast onze uitleg over bouwen bij de erfgrens en de pagina over ons vastgoedrecht.
Veelgestelde vragen
Mag mijn buurman parkeren op het overpad?
Alleen als de akte of de aard van het recht dat toelaat. Een recht van doorgang geeft meestal geen zelfstandig recht om het pad als parkeerplaats te gebruiken.
Kan een recht van overpad verdwijnen door niet-gebruik?
Niet-gebruik alleen beëindigt het recht niet automatisch. Opheffing kan onder meer aan de orde zijn als uitoefening onmogelijk is geworden of geen redelijk belang meer bestaat.
Geldt een mondelinge afspraak ook voor een nieuwe eigenaar?
Een persoonlijke afspraak kan partijen binden, maar is niet hetzelfde als een ingeschreven erfdienstbaarheid. Controle van de akte en registers is daarom essentieel.
Wat doe ik bij een conflict?
Verzamel de akte, kadastrale kaart, foto’s en correspondentie. Maak het concrete gebruik inzichtelijk en bespreek vervolgens een werkbare regeling. Wilt u de akte laten uitleggen of gebruik afdwingen? Neem dan contact op met Max Advocaten.
