Woonfraude
Wordt u verdacht van woonfraude? Neem dit dan zeer serieus. Uw woning staat namelijk op het spel. De verhuurder zal u mogelijk verzoeken om de huurovereenkomst op te zeggen. Doe dat niet klakkeloos, maar benader onze advocaten van de Sectie Bouw, Huur- en Vastgoedrecht eerst. Dit kunt u doen door hier contact op te nemen. Omdat wij met gespecialiseerde secties werken, kunnen wij een vuist bieden tegen de (grote) verhuurders. Wij combineren namelijk de kennis van onze Sectie Contractenrecht met de advocaten van onze sectie Procesrecht. Zo kunnen wij u gericht adviseren en zo nodig voor u procederen.
Woonfraude is een serieuze kwestie die zowel verhuurders als huurders kan treffen. Het komt in verschillende vormen voor, zoals illegale onderhuur, het niet nakomen van de huurvoorwaarden, het niet melden van een verhuizing, enzovoort. In dit blogartikel zullen we de rechten en verantwoordelijkheden van zowel verhuurders als huurders bespreken met betrekking tot huurovereenkomsten en woonfraude.
Huurovereenkomst
De huurovereenkomst is een juridisch bindend document tussen verhuurder en huurder. Het legt de rechten en plichten van beide partijen vast en biedt een basis voor een veilige woonsituatie. Het is cruciaal dat zowel verhuurders als huurders de huurovereenkomst zorgvuldig lezen en begrijpen voordat ze deze ondertekenen. In deze huurovereenkomst wordt doorgaans bepaald dat de huurder zijn hoofdverblijf dient te hebben op het adres en dat hij de woning niet aan derden in gebruik mag geven. Ook mogen derden zich niet zomaar inschrijven op het adres, hoe onschuldig dit wellicht ook lijkt.
Indien dergelijke afspraken worden geschonden, dan kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vorderen bij de rechter. Dat ontbindingsverzoek zal dan gepaard gaan met een verzoek om de woning gedwongen te laten ontruimen. Indien een huurder die zaak verliest, wordt de huurder veroordeeld in de proceskosten. Hier leest u meer over het ontbinden van de huurovereenkomst.
Brief over woonfraude ontvangen?
Heeft u een brief van uw verhuurder ontvangen, waarin staat dat u verdacht wordt van woonfraude? Neem dan contact met ons op, alvorens u nadere stappen zet. Op het moment dat u deze brief namelijk ontvangt, heeft de verhuurder doorgaans al een dossier tegen u opgebouwd. De verhuurder zal trachten dat dossier sterker te maken, onder meer door u lastige vragen te stellen. Die vragen lijken soms vrij onschuldig, maar de antwoorden kunnen grote gevolgen voor u hebben. Wij adviseren u dan ook om niet zonder advocaat naar een gesprek te gaan omtrent woonfraude.
Uw positie bij een onderzoek
Een vermoeden van woonfraude betekent niet dat de beschuldiging vaststaat. Vraag welke concrete feiten de verhuurder aan zijn standpunt ten grondslag legt en reageer zorgvuldig. Of u aan een informatieverzoek of huisbezoek moet meewerken, hangt onder meer af van de huurovereenkomst, het doel en de omvang van het verzoek. Een bepaling over inspectie geeft niet zonder meer onbeperkt toegang tot uw woning of persoonsgegevens. Laat uw positie beoordelen voordat u verklaringen ondertekent, uitgebreide gegevens verstrekt of instemt met beëindiging van de huur.
Bewijs
Woonfraudezaken staan of vallen met bewijs. De verhuurder zal proberen aan te tonen dat er sprake is van een onrechtmatige situatie. De huurder wenst daarentegen aan te tonen dat er geen sprake is van woonfraude. Wij zien in de praktijk dat sommige verhuurders (waaronder de woningbouw/woningcorporaties) vrij ver gaan in hun onderzoek. Zij kunnen huurders schaduwen, observeren, buren bevragen etc.
Als de huurder tegenbewijs wenst te leveren, dan vraagt een verhuurder vaak naar pintransacties van supermarkten, apotheken en andere winkels in de buurt van de huurwoning. Ook vliegtickets maken met regelmaat onderdeel uit van een procedure. Als een huurder verklaart op vakantie te zijn geweest (en daarom niet aanwezig was in de woning), dan wenst de verhuurder het vliegticket te zien.
Advocaat Woonfraude Amsterdam
Wij staan huurders bij in woonfraudezaken in Amsterdam en daarbuiten. Daarbij treden wij onder meer op tegen woningcorporaties zoals Eigen Haard, Ymere, Rochdale, Stadgenoot en Lieven de Key. Wij beoordelen het dossier, de bewijzen en de mogelijkheden om verweer te voeren. Wilt u uw situatie bespreken? Bel ons op 023 583 00 89. U bent welkom op ons kantoor aan de Noordmeerstraat 7H in Hoofddorp.
Hoofdverblijf in de woning
In veel huurovereenkomsten staat dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben. Of aan die verplichting wordt voldaan, hangt af van de afspraken en de feitelijke situatie. Van belang is waar uw dagelijks leven zich voornamelijk afspeelt. De rechter kan onder meer kijken naar uw overnachtingen, persoonlijke bezittingen en het gebruik van de woning. Er bestaat geen algemene regel dat vier dagen per week bij een partner verblijven automatisch betekent dat u uw hoofdverblijf heeft verplaatst. Verblijft u geregeld elders of verwijt de verhuurder u dat u niet meer in de woning woont? Laat dan beoordelen welke feiten en bewijsstukken in uw situatie van belang zijn.
Woning onderverhuren
Wij zien in de praktijk vaak dat huurwoningen onderverhuurd worden aan derden. De sociale huurprijs is relatief laag en niet marktconform. Huurders kunnen daarom vaak een aanzienlijke marge verdienen door hun woning aan derden te verhuren voor een marktconforme prijs. Dit geldt zeker als er losse kamers verhuurd worden. Dit is echter ten strengste verboden in de meeste huurovereenkomsten. De woningcorporatie zal de huurovereenkomst direct met u willen beëindigen indien zij constateren dat u uw woning hebt onderverhuurd aan één of meer derden.
Drugs/Prostitutie
Wij krijgen meer dan eens zaken onder ogen waarbij er naast het in gebruik geven van de woning aan een ander, of het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning, er sprake is van drugsproblematiek en/of prostitutie vanuit de woning. Indien daar sprake van is, dan worden de kansen van een huurder een stuk kleiner om de woning te behouden. Maar ook hiervoor geldt: de vermoedens en aannames van de verhuurder dienen wél bewezen te worden. Indien de huurder met een goed verweer komt, dan kan de rechter aan het twijfelen gebracht worden, als gevolg waarvan de huurovereenkomst toch intact blijft. Schakel als huurder altijd een advocaat woonfraude in, indien u in een dergelijke positie bent gekomen. Wij kunnen goed inschatten of de ‘bewijzen’ van de verhuurder sterk genoeg zijn om tot een ontbinding te komen.
Neem een onderzoek naar woonfraude serieus
Woningcorporaties onderzoeken vermoedens van onderverhuur, het ontbreken van hoofdverblijf en ander gebruik dat in strijd kan zijn met de huurovereenkomst. Wat dit voor u betekent, hangt af van de afspraken, de feiten en het beschikbare bewijs. Algemene cijfers zeggen weinig over de uitkomst van uw zaak. Verzamel daarom de relevante stukken en laat tijdig beoordelen hoe u op het onderzoek of de beschuldiging kunt reageren.
Raadpleeg een woonfraudeadvocaat
Het is van belang dat u een woonfraudedossier zeer serieus neemt. Ga niet zelf de discussie aan met de verhuurder, maar raadpleeg altijd een woonfraudeadvocaat voor specifiek advies en begeleiding bij woonfraudezaken. Max Advocaten is daarvoor de aangewezen partij. Wij adviseren en procederen tegen alle soorten verhuurders, waaronder grote woningbouwcorporaties, zoals Ymere, Rochdale en Eigen Haard, Staedion, Vestia, Haag Wonen, Habion en Arcade. De ervaring leert dat het in veel gevallen zinvol is om verweer te voeren tegen de verzochte beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Wij beoordelen of het dossier voldoende grond biedt voor beëindiging van de huur en welke verweren in uw situatie kansrijk zijn.
Wij werken landelijk, maar procederen veel in de rechtbanken Amsterdam, Haarlem, Rotterdam, Utrecht en Den Haag.
Rechtspraak
Wij procederen veel in woonfraudezaken. Onze advocaten weten dan ook als geen ander waar de nuances liggen in deze procedures. Die nuances zijn van belang; rechters zijn gevoelig voor die nuances. Vaak is het zo dat er vermoedens zijn van woonfraude, maar het gaat uiteindelijk om de vraag of daar ook bewijs voor is. Het feit dat een familielid vaak in de woning is, betekent bijvoorbeeld nog niet dat dat familielid ook in de woning woont.
Dit blijkt bijvoorbeeld uit een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar d.d. 10 april 2024. In deze zaak werd de bewoner van een huurwoning in de sociale sector er door de verhuurder van verdacht dat hij zijn woning aan derden verhuurde. Dit zou onder andere zijn gebleken uit een advertentie op Facebook waarop de huurder een kamer in zijn woning te huur aanbood. Op die advertentie was ook een reactie gekomen van een geïnteresseerde. Ook erkende de huurder dat hij de woning in gebruik had gegeven aan derden. Hij ontkende echter daar geld voor te hebben ontvangen.
Dit lijkt op het eerste oog wellicht een duidelijk geval van woonfraude, waardoor een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Niets is echter minder waar. De kantonrechter vond de tekortkoming van de huurder van relatief geringe betekenis. Weliswaar was er een advertentie, maar niet gebleken dat de woning ook daadwerkelijk verhuurd is geweest. Dit brengt mee dat de gevorderde boete ook werd afgewezen. De huurder kon zijn woning dus behouden.
Ook in de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland d.d. 19 april 2023 kwam eenzelfde beeld naar voren. De huurder in deze kwestie zou niet zijn hoofdverblijf in de woning hebben. Zo zou hij meer dan 6 maanden per jaar in Irak verblijven. Dat zou onder meer blijken uit verklaringen van omwonenden. Ook hadden er in totaal 11 onaangekondigde huisbezoeken plaatsgevonden en bij geen enkel huisbezoek was de huurder thuis.
De huurder betwistte dat hij zijn hoofdverblijf niet op zijn adres had.
De kantonrechter oordeelde vervolgens dat het aan de verhuurder is om te bewijzen dat een huurder niet zijn hoofdverblijf op de woning heeft. Dit blijkt uit artikel 150 Rv. De huurder dient echter goed te motiveren dat hij wél woonde in de woning (verzwaarde motiveringsplicht). Alles afwegende kwam de kantonrechter tot de conclusie dat de verhuurder onvoldoende bewijs had aangedragen dat de huurder niet zijn hoofdverblijf op het adres had. De vordering tot ontruiming van de woning werd aldus afgewezen.
In deze blog bespreken wij ook een interessante uitspraak van de rechtbank Gelderland uit 2024.
Contact
Wordt u verdacht van woonfraude? Neem dan direct contact op met ons team aan gespecialiseerde woonfraude advocaten. Wij zijn bereikbaar op: 0235830089 of via: info@maxadvocaten.nl
Juridische actualiteit en bronnen
Laatst juridisch gecontroleerd: 11 augustus 2026. Wettelijke bronnen: art. 7:213 BW, art. 7:214 BW, art. 7:231 BW.
Lees ook: ontbinding van de huurovereenkomst wegens woonfraude.
