Woonfraude
Ontbinding van de huurovereenkomst wegens woonfraude: Wat gebeurt er wanneer de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet? Woonfraude komt regelmatig voor, vooral in de sociale huursector. Wij schreven hier al diverse blogs over:
Er wordt misbruik gemaakt van een huurwoning, zodat huurders bijvoorbeeld onterecht profiteren van goedkope sociale huurwoningen door de woningen zonder toestemming aan derden door te verhuren. De bestrijding van woonfraude is dan ook een ‘hot topic’ geworden.
Wat is woonfraude?
Woonfraude omvat allerlei illegale activiteiten waarbij mensen misbruik maken van een huurwoning. Dit kan onder meer inhouden dat een huurder de woning als hoofdverblijf opgeeft terwijl hij ergens anders woont, of zijn huurwoning onterecht doorverhuurt. De wetgeving met betrekking tot woonfraude is bedoeld om dergelijke praktijken tegen te gaan en de woningmarkt toegankelijker te maken voor mensen die recht hebben op sociale huurwoningen.
Recente uitspraak woonfraude
In een recente zaak* heeft de rechter zich gebogen om een ontbindingsverzoek van een huurovereenkomst vanwege een tekortkoming van de huurder. Deze tekortkoming betrof de ongeoorloofde onderverhuur van de woning. De rechter beantwoordde de vraag of de huurovereenkomst, gezien de tekortkoming van de huurder, kan worden ontbonden.
Casus
De huurder huurde de woning al sinds 2005. Echter, verhuurder vernam uit verschillende bronnen dat de huurder sinds 2018 niet meer in de woning woonde, en de woning had onderverhuurd aan verschillende derden. Dit gebeurde zonder toestemming van de verhuurder, wat in strijd is met hetgeen bedongen is in de huurovereenkomst. Reden voor de verhuurder om een buurtonderzoek in te stellen, wat de eerdergenoemde bevindingen bevestigde. Volgens de verhuurder zou de huurder ook structureel overlast hebben veroorzaakt. De onderhuur en het veroorzaken van overlast vormden de reden voor de verhuurder om naar de rechter te stappen om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
De verhuurder bracht verschillende bewijzen naar voren om haar stellingen te onderbouwen, zoals verklaringen van voormalige onderhuurders en buurtbewoners. Een onderhuurder verklaarde dat zij de woning van de huurder had gehuurd en er gedurende een periode van 15 maanden had gewoond. De verhuurder voerde ook buurtonderzoeken uit, waaruit bleek dat verschillende buren bevestigden dat de huurder sinds 2018 niet meer in de woning woonde, maar elders verbleef.
De huurder ontkende de beschuldigingen en betwistte dat hij de woning onterecht had onderverhuurd. Hij gaf aan dat de woning tijdelijk beschikbaar gesteld had aan een kennis, die tijdelijk onderdak nodig had. De huurder stelde dat hij sindsdien weer zijn hoofdverblijf in de woning had en geen andere bewoners had toegelaten.
De beslissing van de rechter
De rechter oordeelde dat de huurder onvoldoende concrete feiten en omstandigheden had aangedragen om de stellingen van de verhuurder te weerleggen. De verklaringen van de buren waren overtuigend, waardoor de huurder geacht werd niet aan zijn verplichtingen te hebben voldaan door de woning zonder toestemming onder te verhuren. De huurder had onvoldoende bewijs overlegd waaruit het tegendeel zou blijken.
De rechter oordeelde dat er sprake was van een tekortkoming door de huurder, doordat hij de woning niet als hoofdverblijf had gebruikt en deze had onderverhuurd zonder toestemming van de verhuurder. Dit was een schending van de bepalingen uit de huurovereenkomst.
Hoewel de huurder inmiddels zijn hoofdverblijf weer in de woning had gevestigd, was de eerdere tekortkoming een ernstige zaak. De woning was een sociale huurwoning, waarvoor strenge eisen gelden, om deze te mogen huren. Het is derhalve essentieel dat de huurwoning daadwerkelijk bewoond wordt door de juiste doelgroep.
Ondanks deze tekortkoming besloot de rechter echter om de huurovereenkomst niet te ontbinden. De reden hiervoor was een belangenafweging, waarbij het belang van de huurder, die inmiddels weer in de woning woonde en een kind had dat bij hem inwoonde, zwaarder woog dan de belangen van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen. Het belang van het minderjarige kind werd als zwaarwegend beschouwd, waardoor het negatieve effect van een ontruiming te groot zou zijn.
Conclusie
In deze zaak werd de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning afgewezen, ondanks de eerdere tekortkomingen van de huurder. Dit laat zien dat een rechter niet alleen kijkt naar de tekortkoming zelf, maar ook naar de omstandigheden van het geval en de gevolgen voor de betrokken partijen. In dit geval werd geoordeeld dat het belang van (het kind van) de huurder zwaarder woog dan de belangen van de verhuurder.
Wat kunt u leren van deze zaak?
Als huurder is het essentieel om u aan de voorwaarden van de huurovereenkomst te houden. Ongeoorloofde onderverhuur, het niet gebruiken van de woning als hoofdverblijf, of het veroorzaken van overlast kunnen de relatie met de verhuurder ernstig schaden. Voor verhuurders is het belangrijk om voldoende bewijs te verzamelen en een zorgvuldige afweging te maken bij het nemen van juridische stappen, zoals het verzoeken van ontbinding van een huurovereenkomst.
Advocaat Woonfraude
Heeft u vragen over woonfraude, huurrecht, onderverhuur of huurovereenkomsten? Neem dan contact op met ons. Ons team van gespecialiseerde advocaten staat voor u klaar.
Wij zijn bereikbaar op: 0235830089 of via: info@maxadvocaten.nl
*De uitspraak in deze zaak is te vinden onder ECLI-nummer: ECLI:NL:RBGEL:2024:1006 op rechtspraak.nl.